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  • Kássio Augusto Tomazelli

ISSQN não se aplica a Incorporações Imobiliárias

A atividade de incorporação de imóveis direta não é listada entre os serviços que são fatos geradores do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN). Portanto, não cabe a cobrança do tributo. O Superior Tribunal de Justiça manifestou este entendimento no julgamento dos Embargos de Divergência – EREsp 884.778/MT.



O STJ compreendeu que a construção de um imóvel em terreno próprio da incorporadora não gera o tributo em questão, pois a comercialização das unidades acontece por meio de contrato de compra e venda, e não um contrato de prestação de serviço. Dessa forma, a incorporação imobiliária direta não se confunde com a execução de obra de engenharia por administração, por empreitada ou subempreitada - estas sim, previstas em lei como fatos geradores do ISSQN.


A natureza de incorporação imobiliária direta para empreitada não muda nos casos em que os contratos de compra e venda de unidades são estabelecidos antes da conclusão da obra. Ou seja: o contrato de promessa de compra e venda aduz à "entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis” (art. 43 da Lei 4.591/64), o que descaracteriza a prestação de serviço.


De acordo com a Lei n. 4.591/64, artigo 28, a incorporação imobiliária objetiva promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.


Existem casos em que municípios negam alvará de construção se o ISSQN não for recolhido. É uma atitude ilegal. Caso ocorra, o contribuinte deve buscar apoio advocatício para fazer valer os seus direitos e não ser prejudicado.


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